購入した土地の地中に悪臭を発する土壌が埋設されていた場合、売主に除去費用を請求できますか。

悪臭を発する土壌が大量に埋設されていたような場合には、原則として土地の瑕疵にあたりますので、瑕疵担保責任等に基づいて売主に除去費用等の賠償を求めることができる場合があります。

解説

土地の売買契約締結後に、地中に、土壌汚染や地中埋設物が存在することが判明した場合は、買主は、売主に対し、民法上の瑕疵担保責任に基づいて土壌汚染浄化費用や地中埋設物除去費用等について損害賠償請求をすることができる可能性があります。

瑕疵担保責任に基づいて損害賠償請求をするためには、地中に存在する土壌汚染や地中埋設物が瑕疵にあたるといえなければなりません。

それでは、地中に悪臭を発する土壌が埋設されていることは土地の瑕疵になるのでしょうか。

瑕疵とは、売買の目的物が、その種類のものとして取引通念上通常有すべき品質を欠いていることをいいます。

一般に、裁判例においては、宅地の売買において、地中に土以外の異物が存在する場合一般が、直ちに土地の瑕疵を構成するとはいえないが、その土地上に建物を建築するにあたり支障となる質・量の異物が地中に存するために、その土地の外見から通常予測され得る地盤の整備・改良の程度を越える特別の異物撤去工事等を必要とする場合には、土地の瑕疵になると述べられております（東京地判平成4年10月28日判タ831号159頁、東京地判平成10年11月26日判時1682号60頁、東京地判平成14年9月27日ウエストロー・ジャパン、札幌地判平成17年4月22日判タ1203号189頁等）。

そして、このような瑕疵該当性が認められる地中埋設物の典型例がコンクリートガラ等の産業廃棄物です。掘削した際にコンクリートガラ等が地中から発見されると、産業廃棄物として特別な処理費用をかけて処理しなければならなくなるため、これらは原則として土地の瑕疵にあたると考えられているのです。

それでは、産業廃棄物ではないけれども、悪臭を漂わせるような土壌が埋設されていたような場合はどうでしょうか。これらについては、訴訟においては、売主から、産業廃棄物ではない以上、除去する必要のないものであるとして土地の瑕疵にあたらないと主張されることがあります。

この点について、裁判所は、問題となっている土壌の質や量に応じて瑕疵該当性を認める傾向にあります。

すなわち、東京地判平成20年7月8日判タ1292号192頁では、売主から、臭気土は、土地に埋め戻せば臭気のしないものであって、産業廃棄物ではなく、除去する必要のないものであるから、土地の瑕疵にあたらないと主張されましたが、裁判所は、廃棄物処理法に違反するか否かは別論として、掘り出さなければ臭気のしない臭気土であっても、建物建築の基礎工事をする際には土地の掘削を要するのであるから、その際に発生する周辺環境の悪化に加えて、このような臭気を発する臭気土を掘削した後に露出したまま放置することができないことはいうまでもないとして臭気土の存在を瑕疵にあたると判断しています。

東京地判平成19年7月5日ウエストロー・ジャパンも、同様に、腐食土は、産業廃棄物には直接当たらないと述べながら、異臭を発する大量の腐食土の存在は土地の瑕疵に該当すると判断しました。

なお、買主は、瑕疵の存在を理由として土地の売主の瑕疵担保責任を追求する場合、以下の期間制限に服することになりますのでご注意ください。

• ① 土地の引渡しから10年（ただし商行為の場合は5年）で時効にかかります。
• ② 商人間の売買では、買主は、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し、売主に通知する必要があります。
• ③ 土壌汚染や地中埋設物の発見から1年以内に損害賠償請求をする必要があります。

仮に、期間制限を経過してしまった等の理由で売主の瑕疵担保責任を追及できない場合には、買主としては、売主の説明義務違反や浄化義務違反・除去義務違反を主張して除去費用の賠償を求めることができる場合があります。