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土地売買前の留意点について

土地を購入する場合、事前に土壌汚染や地中埋設物の調査を行っておくべきでしょうか。
工場として使用していた土地を売ろうと思います。土壌を調査すると昔工場で使用していた油や有害物質が検出される可能性があると思います。このことは、売却する前に買主に説明しておくべきでしょうか。
地中にガラ等の産業廃棄物が埋まった土地を売ろうと考えています。重要事項説明書や売買契約書で、売主の瑕疵担保責任を免除すると規定しておけば買主から責任を問われることはありませんか。
土地を売却する前に土壌汚染や地中埋設物の調査及び除去工事を行うべきでしょうか。
土地を売却する前に、調査を行い、土壌汚染やガラ等の産業廃棄物の存在が明らかになったので、それらの除去工事を行いました。売却後に再び土壌汚染等の存在が発覚しても、買主から責任を問われることはないですよね。
自主的に土地の土壌汚染の調査を行いました。土地を売却する際は、この調査の結果を買主に説明しておくべきでしょうか。
土地を売却する前に土壌汚染の調査を行ったところ土壌汚染の存在が判明したため浄化工事を実施しました。このことを買主にも説明して土地を売却しました。土地引渡しから3～4年経過後に再び土壌汚染等の存在が発覚しても、買主から責任を問われることはありませんか。なお、買主も売主も不動産業者です。
土地の買い手から、「土壌汚染や地中埋設物はないでしょうね。」と質問されています。当方としても、土壌汚染や地中埋設物の存在は把握していないため、「問題ない。」と答えてよいでしょうか。

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