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買主の検査通知義務の排除特約の成立を認め1470万円の賠償義務を認めた事例

以下の事例のように、土地の売買契約締結後に、地中に、廃材などの地中埋設物や土壌汚染等が存在することが判明した場合は、買主は、売主に対し、多額の損害賠償請求をすることができる可能性があります。また、以下の事例のように、土地引渡し前に行なった土壌汚染調査において土壌汚染の存在が確認されなかった場合においても、土地引渡し後の調査で土壌汚染の存在が判明してしまうケースは実務上よく見られるため、売主・買主共に注意が必要です。特に、売主は、土地の売却前に多額の資金を投じて土壌汚染調査及び対策工事を実施したにもかかわらず、売却後、買主から多額の賠償請求を受けるという最悪の事態に陥らないよう、契約書の作成には細心の注意を払うべきでしょう。

なお、買主は、瑕疵の存在を理由として土地の売主の瑕疵担保責任を追求する場合、以下の期間制限に服することになりますのでご注意ください。

  • ① 土地の引渡しから10年(ただし商行為の場合は5年)で時効にかかります。
  • ② 商人間の売買では、買主は、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し、売主に通知する必要があります。
  • ③ 土壌汚染や地中埋設物の発見から1年以内に損害賠償請求をする必要があります。
裁判例 東京地判平成23年1月20日判タ1365号124頁②事件
事案の概要 Aは、Bから、8億276万円で土地を購入した。売買契約においては、土地引渡後といえども、廃材などの地中障害や土壌汚染等が発見され、一定程度以上の損害が発生した場合にはBの責任と負担において速やかに対処すべき旨の特約が合意されていた。Bは、土地引渡前に、業者に依頼して2度に渡り土壌汚染調査をしたものの、環境基準値以上の有害物質は検出されなかった。しかし、土地引き渡し後、Aが、業者に依頼して、試料採取場所の選定において上記2度の土壌汚染調査より精密な土壌汚染調査を実施したところ、指定基準値を超える六価クロム及び鉛が検出された。Aは、上記土壌汚染対策工事費用として1470万円を支出した。Aは、土地引き渡しから6か月経過した後、Bに対し、上記の土壌汚染の存在を通知するとともに、土壌汚染調査費用等を支払うよう催告した上、訴訟を提起した。
判決の概要 上記の特約は商法526条の検査通知義務を合意によって排除するものであるとし、また、指定基準値を超えた六価クロム及び鉛による土壌汚染は瑕疵にあたると判断し、Bに、土壌汚染対策工事費用1470万円の賠償義務を認めた。もっとも、Aの負担した土壌汚染調査費用106万500円については、Bの賠償義務は認めなかった。
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