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瑕疵担保責任免除特約を無効とし、3億162万3657円の賠償義務を認めた事例

以下の事例のように、土地の売買契約締結後に、地中に、環境基準値を超えたヒ素など土壌汚染が存在することが判明した場合は、買主は、売主に対し、多額の損害賠償請求をすることができる可能性があります。

この事案では、売主の前所有者が事前に条例に基づき土壌汚染拡散防止措置を実施し適法に処理していたにもかかわらず、売買契約締結後に行なわれた調査においても環境基準値を超えたヒ素が発見されました。このように、土地引渡し前に行なった土壌汚染調査において土壌汚染の存在が確認されなかった場合においても、土地引渡し後の調査で土壌汚染の存在が判明してしまうケースは実務上よく見られるため、売主・買主共に注意が必要です。特に、売主は、土地の売却前に多額の資金を投じて土壌汚染調査及び対策工事を実施したにもかかわらず、売却後、買主から多額の賠償請求を受けるという最悪の事態に陥らないよう、契約書の作成には細心の注意を払うべきでしょう。

しかも、以下の事例においては、売買契約において、売主の瑕疵担保責任を免除する、いわゆる瑕疵担保責任免除特約が締結されていましたが、同特約の存在にもかかわらず、売主の瑕疵担保責任が認められました。

裁判所は、本件を含め、以下の事案において、瑕疵担保責任免除特約の成立を認めず、あるいは特約の効力を失わせ、売主に賠償義務を負わせています。

裁判例 事案の内容
東京地判平成20年3月31日
ウエストロー・ジャパン
瑕疵担保責任免除特約の締結にあたって、売主が瑕疵の存在を知りながら買主に告げなかった。
東京地判平成19年9月27日
ウエストロー・ジャパン
売主・買主が、売買契約前の汚染処理工事によって瑕疵が除去されたことを前提として瑕疵担保責任免除特約を締結した。
札幌地判平成17年4月22日
判タ1203号189頁
重要事項説明書に、売主であるBは瑕疵担保責任を負わないと記載されていたものの、契約書において瑕疵担保責任免除特約を合意しなかった。
静岡地判平成15年8月19日
判タ1187号247頁
買主が実印を押印して提出した書面には、売主の瑕疵担保責任を免除する内容の記載があったが、売主がこの文言を買主に十分に理解させたうえで承諾してもらう手続を踏まなかった。
東京地判平成15年 5月16日
判時 1849号59頁
瑕疵担保責任免除特約が合意されていたものの、土地引渡し後に発見された地中埋設物は、従前売主が依頼した業者による建物の解体・撤去の際に残置されたものであった。

このように、裁判所は、土地の売買契約の解釈においては、買主側を保護する傾向にありますので、土壌汚染又は地中埋設物に関する売主の瑕疵担保責任を免責しようとする場合には、単に「売主は瑕疵担保責任を負わない」と記載するだけでは不十分であり、契約書の内容のみならず相手方との交渉方法も含めて細心の注意を払う必要があります。そのため、専門家の法的アドバイスは不可欠でしょう。

なお、買主は、瑕疵の存在を理由として土地の売主の瑕疵担保責任を追求する場合、以下の期間制限に服することになりますのでご注意ください。

  • ① 土地の引渡しから10年(ただし商行為の場合は5年)で時効にかかります。
  • ② 商人間の売買では、買主は、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し、売主に通知する必要があります。
  • ③ 土壌汚染や地中埋設物の発見から1年以内に損害賠償請求をする必要があります。
裁判例 東京地判平成19年9月27日ウエストロー・ジャパン
事案の概要 Aは、Bより土地を9億2000万円で購入した。その後、同土地に、環境基準値の180倍から200倍のヒ素などの土壌汚染が存在していることが判明したため、A及びBは、上記の土壌汚染等の損害等についてBが負担すること等を定めた合意書を作成した。その後、Aは、Bに対し、瑕疵担保責任に基づき土壌汚染浄化費用等3億3123万4568円の損害の賠償を求めた。
判決の概要 本件合意書に基づき、Bに土壌汚染浄化費用等3億0162万3657円の賠償義務を認めた。なお、本件では、A及びBは、土地の売買に際し、Bの前所有者であるCが事前に条例に基づき土壌汚染拡散防止措置を実施し適法に処理されたことをお互いに確認し、Bは土地の土壌汚染に関する瑕疵担保責任を負わない旨の合意がされていた。しかしながら、上記の瑕疵担保責任免除 の合意は、Cの汚染処理工事によって地中の有害物質は基準値以内に留まる程度まで除去されたことを前提として締結されたものであるから、このような合意は当事者双方の錯誤により無効であると判断された。
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