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瑕疵担保責任限定特約にもかかわらず地中における排水管及び浄化槽の存在を瑕疵と認め51万9000円の賠償義務を認めた事例

以下の事例のように、土地の売買契約締結後に、地中に、隣地所有者と共有共用の生活排水管などの地中埋設物が存在することが判明した場合は、買主は、売主に対し、損害賠償請求をすることができる可能性があります。

なお、買主は、瑕疵の存在を理由として土地の売主の瑕疵担保責任を追求する場合、以下の期間制限に服することになりますのでご注意ください。

  • ① 土地の引渡しから10年(ただし商行為の場合は5年)で時効にかかります。
  • ② 商人間の売買では、買主は、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し、売主に通知する必要があります。
  • ③ 土壌汚染や地中埋設物の発見から1年以内に損害賠償請求をする必要があります。
裁判例 東京地判平成16年10月28日判時1897号22頁
事案の概要 Aは、Bより土地及び建物を7200万円で購入した。その後、同土地に隣地所有者と共有共用の生活排水管等が埋設されていることが判明し、Aは、当初の予定どおりに建物を取り壊して土地を造成して分譲することができなくなった。そこで、Aは、Bに対し、瑕疵担保責任に基づき当初予定されていた分譲代金額から実際の分譲代金額への下落分や分譲先に対する解約違約金等2310万円の損害等の賠償を求めた。
判決の概要 上記の生活排水管等が埋設されていることは、土地の瑕疵にあたるとして、BにAの分譲先に対する解約違約金等相当額51万9000円の賠償義務を認めた。もっとも、分譲代金の下落分については、不動産に瑕疵がなかったならば得られたであろう利益(履行利益)を失ったことによる損害であり、瑕疵担保責任においては、このような損害の賠償義務は認められないとした。
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