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地中埋設物の存在可能性について説明義務違反を認め991万2750円の賠償義務を認めた事例

以下の事例のように、土地の売買契約締結後に、地中に、コンクリート等の地中埋設物が存在することが判明した場合は、買主は、売主に対し、多額の損害賠償請求をすることができる可能性があります。

以下の事例においては、売買契約において、売主の瑕疵担保責任を免除する、いわゆる瑕疵担保責任免除特約が締結されていましたが、同特約の存在にもかかわらず、売主の瑕疵担保責任が認められました。

裁判所は、本件を含め、以下の事案において、瑕疵担保責任免除特約の成立を認めず、あるいは特約の効力を失わせ、売主に賠償義務を負わせています。

裁判例 事案の内容
東京地判平成20年3月31日
ウエストロー・ジャパン
瑕疵担保責任免除特約の締結にあたって、売主が瑕疵の存在を知りながら買主に告げなかった。
東京地判平成19年9月27日
ウエストロー・ジャパン
売主・買主が、売買契約前の汚染処理工事によって瑕疵が除去されたことを前提として瑕疵担保責任免除特約を締結した。
札幌地判平成17年4月22日
判タ1203号189頁
重要事項説明書に、売主であるBは瑕疵担保責任を負わないと記載されていたものの、契約書において瑕疵担保責任免除特約を合意しなかった。
静岡地判平成15年8月19日
判タ1187号247頁
買主が実印を押印して提出した書面には、売主の瑕疵担保責任を免除する内容の記載があったが、売主がこの文言を買主に十分に理解させたうえで承諾してもらう手続を踏まなかった。
東京地判平成15年 5月16日
判時 1849号59頁
瑕疵担保責任免除特約が合意されていたものの、土地引渡し後に発見された地中埋設物は、従前売主が依頼した業者による建物の解体・撤去の際に残置されたものであった。

このように、裁判所は、土地の売買契約の解釈においては、買主側を保護する傾向にありますので、土壌汚染又は地中埋設物に関する売主の瑕疵担保責任を免責しようとする場合には、単に「売主は瑕疵担保責任を負わない」と記載するだけでは不十分であり、契約書の内容のみならず相手方との交渉方法も含めて細心の注意を払う必要があります。そのため、専門家の法的アドバイスは不可欠でしょう。

なお、買主は、瑕疵の存在を理由として土地の売主の瑕疵担保責任を追求する場合、以下の期間制限に服することになりますのでご注意ください。

  • ① 土地の引渡しから10年(ただし商行為の場合は5年)で時効にかかります。
  • ② 商人間の売買では、買主は、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し、売主に通知する必要があります。
  • ③ 土壌汚染や地中埋設物の発見から1年以内に損害賠償請求をする必要があります。
裁判例 東京地判平成15年 5月16日判時 1849号59頁
事案の概要 A(不動産の売買・仲介・管理等を業とする株式会社)は、B(各種ガラス製品の製造、販売等を目的とする株式会社)より購入した土地の地中に、従前本件土地に存在していた建築物の一部分と思われるコンクリート等の地中埋設物が発見されたとして、Bに対し、瑕疵担保責任に基づいて、また、仮に瑕疵担保責任が認められないとしても、Bには、本件土地の売買に際して、信義則に基づき、地中埋設物の存在可能性について正確な説明を行うべき義務があったのに、簡単な調査検討等もせずに、説明義務を果たさなかったとして説明義務違反による損害賠償請求権に基づいて、支出を余儀なくされた地中埋設物除去費用及び地盤改良費用等合計1064万3010円の損害の賠償等を求めた。なお、本件売買契約においては、Bの申し入れにより、特約として「買主の本物件の利用を阻害する地中障害の存在が判明した場合、これを取り除くための費用は買主の負担とする。」旨の、いわゆる瑕疵担保責任免除特約が定められた。
判決の概要 B自身が建物解体業者に依頼して行った建物の解体・撤去の態様によれば地中に地中埋設物が残置される可能性があったことは明らかであるし、Bにおいてこれを把握することもまた極めて容易であったため、Bには、地中埋設物の存在を知らなかったことについて悪意と同視すべき重大な過失がある等と認定し、民法572条を類推適用して上記の瑕疵担保責任免除特約にもかかわらず、Bの瑕疵担保責任を認めた。
さらに、Bは、Aから地中埋設物の存否の可能性について問い合わせがあったときは、誠実にこれに関連する事実関係について説明すべき債務を負っていたにもかかわらず、Bは、Aからの地中埋設物がない旨の確認の問いかけに対し、地中埋設物の存在可能性について全く調査をしていなかったにもかかわらず、問題はない旨の事実と異なる意見表明をしたものであるからはに説明義務違反の債務不履行があると認定した。
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