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瑕疵担保責任免除特約の成立を否定し、地中におけるコンクリート砕塊、木屑、ビニール塵その他の産業廃棄物の存在を瑕疵と認め525万円の賠償義務を認めた事例

以下の事例のように、土地の売買契約締結後に、地中に、コンクリート砕塊、木くず、ビニール塵その他の産業廃棄物といった地中埋設物が存在することが判明した場合は、買主は、売主に対し、多額の損害賠償請求をすることができる可能性があります。

この事案では、買主が実印を押印して提出した書面には、「境界形状、地積の不足等の瑕疵が発見された場合等については・・・いかなる名目の請求も行わないことを確約します。」と記載されていました。このように、瑕疵担保責任を免除させる特約(瑕疵担保責任免除特約)は、売主・買主間の合意に基づいて成立するものであって、単に一方的に、売主が買主に意向を伝えただけでは、瑕疵担保責任免除特約は成立しません。

なお、買主は、瑕疵の存在を理由として土地の売主の瑕疵担保責任を追求する場合、以下の期間制限に服することになりますのでご注意ください。

  • ① 土地の引渡しから10年(ただし商行為の場合は5年)で時効にかかります。
  • ② 商人間の売買では、買主は、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し、売主に通知する必要があります。
  • ③ 土壌汚染や地中埋設物の発見から1年以内に損害賠償請求をする必要があります。
裁判例 静岡地判平成15年8月19日判タ1187号247頁
事案の概要 Aは、Bより土地を6000万円で購入した。その後、同土地にコンクリート砕塊、木くず、ビニール塵その他の産業廃棄物が埋設されていることが判明した。そこで、Aは、Bに対し、瑕疵担保責任に基づき除去費用等525万円の損害の賠償を求めた。
判決の概要 Bに除去費用等525万円の賠償義務を認めた。なお、Aが実印を押印した確認書には、「境界形状、地積の不足等の瑕疵が発見された場合等については・・・いかなる名目の請求も行わないことを確約します。」という文言が記載されており、Bは、同確認書に基づいて、Bの瑕疵担保責任は免責されたとの主張を行った。この点について、裁判所は、同確認書の上記の文言は、Aに十分に理解させたうえで承諾してもらう手続が踏まれておらず、AとBそれぞれの立場、専門的知識能力の格差などを総合すると、土地に瑕疵があった場合のBの担保責任を免除する特約が成立していたと認めることはできないと判断した。
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