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地中におけるガソリンスタンドの設備等を瑕疵と認め180万円の賠償義務を認めた事例

以下の事例のように、土地の売買契約締結後に、地中に、ガソリンスタンドの設備などの地中埋設物が存在することが判明した場合は、買主は、売主に対し、多額の損害賠償請求をすることができる可能性があります。

この事案では、重要事項説明書には、売主であるBは瑕疵担保責任を負わないと記載されていましたが、それでも売主の瑕疵担保責任は免責されませんでした。このように、瑕疵担保責任を免除させる特約(瑕疵担保責任免除特約)は、売主・買主間の合意に基づいて成立するものであって、単に一方的に、売主が買主に意向を伝えただけでは、瑕疵担保責任免除特約は成立しません。

なお、買主は、瑕疵の存在を理由として土地の売主の瑕疵担保責任を追求する場合、以下の期間制限に服することになりますのでご注意ください。

  • ① 土地の引渡しから10年(ただし商行為の場合は5年)で時効にかかります。
  • ② 商人間の売買では、買主は、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し、売主に通知する必要があります。
  • ③ 土壌汚染や地中埋設物の発見から1年以内に損害賠償請求をする必要があります。
裁判例 札幌地判平成17年4月22日判タ1203号189頁
事案の概要 Aは、Bより土地を8000万3960円で購入した。その後、同土地に、ガソリンスタンドの設備等の地中埋設物が存在していることが判明した。ガソリンスタンの設備等は、Bの前所有者であるCが設置したものであり、Cから地中埋設物の撤去工事を請け負ったDが残置したものである。Aは、B、C、Dに対し、瑕疵担保責任や不法行為に基づき撤去費用等1274万130円の損害の賠償を求めた。
判決の概要 本件土地のような宅地の売買において、地中に土以外の異物が存在する場合一般が、直ちに土地の瑕疵を構成するとはいえないが、その土地上に建物を建築するにあたり支障となる質・量の異物が地中に存するために、その土地の外見から通常予測され得る地盤の整備・改良の程度を越える特別の異物撤去工事等を必要とする場合には、土地の瑕疵になるとして、ガソリンスタンドの設備等の一部については土地の瑕疵にあたると判断し、B及びDに撤去費用180万円の賠償義務を認めた。重要事項説明書には、売主であるBは瑕疵担保責任を負わないと記載されており、Bは瑕疵担保責任免除特約の存在を主張したが、ABは契約締結時に地中埋設物の存在を前提に売買金額の減額交渉をしたことがなかったこと等から、Bの主張は認められなかった。
なお、産業廃棄物の除去を怠ることが直ちにAに対する不法行為を構成するとはいえないとしてガソリンスタンドの設備等の設置者であるCの賠償義務は認められなかった。
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