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瑕疵担保責任免除特約の成立を認め、地中におけるコールタールを含んだレンガやコンクリート等及びその下部に埋めこまれた相当数の松杭に関する瑕疵担保責任を否定した事例

一般に、土地の売買契約締結後に、地中に、土壌汚染や地中埋設物が存在することが判明した場合は、買主は、売主に対し、瑕疵担保責任に基づいて多額の損害賠償請求をすることができる可能性があります。

しかしながら、以下の事例のように、売買契約において、売主の瑕疵担保責任を免除する、いわゆる瑕疵担保責任免除特約が締結されている場合には、売主に対する請求が認められない場合もあります。

もっとも、瑕疵担保責任免除特約が合意されている場合であっても、必ずしも売主が免責されるわけではありません。

現に、裁判所は、以下の事案において、瑕疵担保責任免除特約の成立を認めず、あるいは特約の効力を失わせ、売主に賠償義務を負わせています。

裁判例 事案の内容
東京地判平成20年3月31日
ウエストロー・ジャパン
瑕疵担保責任免除特約の締結にあたって、売主が瑕疵の存在を知りながら買主に告げなかった。
東京地判平成19年9月27日
ウエストロー・ジャパン
売主・買主が、売買契約前の汚染処理工事によって瑕疵が除去されたことを前提として瑕疵担保責任免除特約を締結した。
札幌地判平成17年4月22日
判タ1203号189頁
重要事項説明書に、売主であるBは瑕疵担保責任を負わないと記載されていたものの、契約書において瑕疵担保責任免除特約を合意しなかった。
静岡地判平成15年8月19日
判タ1187号247頁
買主が実印を押印して提出した書面には、売主の瑕疵担保責任を免除する内容の記載があったが、売主がこの文言を買主に十分に理解させたうえで承諾してもらう手続を踏まなかった。
東京地判平成15年 5月16日
判時 1849号59頁
瑕疵担保責任免除特約が合意されていたものの、土地引渡し後に発見された地中埋設物は、従前売主が依頼した業者による建物の解体・撤去の際に残置されたものであった。

このように、裁判所は、土地の売買契約の解釈においては、買主側を保護する傾向にありますので、土壌汚染又は地中埋設物に関する売主の瑕疵担保責任を免責しようとする場合には、単に「売主は瑕疵担保責任を負わない」と記載するだけでは不十分であり、契約書の内容のみならず相手方との交渉方法も含めて細心の注意を払う必要があります。そのため、専門家の法的アドバイスは不可欠でしょう。

裁判例 東京地判平成7年12月8日判タ921号228頁
事案の概要 Aは、Bから土地を購入したところ、同土地にコールタールを含んだレンガやコンクリート等及びその下部に埋めこまれた相当数の松杭などの地中埋設物の存在が判明したとして、AはBに対して瑕疵担保責任に基づき9169万600円の損害賠償を求めた。
判決の概要 本件売買契約書には、隠れた瑕疵又は瑕疵によって生じた損害についてBは担保の責に任じない旨のいわゆる瑕疵担保責任免除特約が付されており、また、Bの担当者は、Aと本件土地の売買契約を締結するに際して、売買契約の各条項を1条項ずつ説明し、特に契約書5条2項について、Bに分かる範囲の埋設物はすべて除去しているが、分からなかったものについては、責任を取れず買主の負担になる旨を説明したこと等から、Bの瑕疵担保責任を免除する、いわゆる瑕疵担保責任免除特約の成立を認め、同特約の存在を理由に請求を否定した。
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