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地中における産業廃棄物及び産業廃棄物による土壌汚染の存在を瑕疵と認めたものの、瑕疵担保責任制限特約の成立を認め、瑕疵担保責任を否定した事例

一般に、土地の売買契約締結後に、地中に、土壌汚染や地中埋設物が存在することが判明した場合は、買主は、売主に対し、瑕疵担保責任に基づいて多額の損害賠償請求をすることができる可能性があります。

しかしながら、以下の事例のBのように、売買契約書において権利行使に一定の期間制限が設けられている場合(いわゆる瑕疵担保責任制限特約)、同期間を経過した後は買主の請求が認められない可能性もあります。

なお、売買契約書に瑕疵担保責任制限特約が設けられていない場合であっても、買主は、瑕疵の存在を理由として土地の売主の瑕疵担保責任を追求する場合、以下の期間制限に服することになります。

  • ① 土地の引渡しから10年(ただし商行為の場合は5年)で時効にかかります。
  • ② 商人間の売買では、買主は、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し、売主に通知する必要があります。
  • ③ 土壌汚染や地中埋設物の発見から1年以内に損害賠償請求をする必要があります。

手遅れとなってしまわないよう、お早めにご相談いただきますよう宜しくお願いいたします。

また、以下の事例では、産業廃棄物の埋設された土地がCら→B→Aと売却されており、Bは、Aに対して賠償義務を負うと判断されたにもかかわらず、元の所有者であるCらとの契約では瑕疵担保責任制限特約が締結されていたがためにCには何らの請求もできなくなってしまいました。とりわけ、不動産の転売を行う場合には、不動産売買契約書において売主の瑕疵担保責任をどのように規定するかが極めて重要であることがお分かりいただけるかと思います。

裁判例 東京地判平成23年6月10日ウエストロー・ジャパン
事案の概要 Aは、Bから、複数の土地を総額2億9000万円で購入した。これらの土地は、BがCらからBが購入した土地だった。その後、同土地の地中から産業廃棄物及び産業廃棄物による土壌汚染が発見された。そこで、AはBに対し、売主の瑕疵担保責任等に基づき、地中埋設物の除去費用1700万円の賠償を求めた。また、Bも、Cらに対し、売主の瑕疵担保責任等に基づき、同金額の賠償を求めた。なお、BとCらとの間の売買契約書では、Cらは同土地の隠れたる瑕疵について引渡しの日から2か月に限り担保責任を負うとの瑕疵担保責任制限特約の合意をした。
判決の概要 まず、Bは、Aに対し、売主の瑕疵担保責任等に基づき、産業廃棄物の除去費用1392万2475円の賠償義務を負うとした。他方、Cらについては、瑕疵担保責任制限特約の成立を認め、Bの請求が期間制限後の主張であることを根拠として賠償義務を否定した。
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