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地中におけるコンクリート製の構造物の存在を瑕疵と認めなかった事例

一般に、裁判例においては、宅地の売買において、地中に土以外の異物が存在する場合一般が、直ちに土地の瑕疵を構成するとはいえないが、その土地上に建物を建築するにあたり支障となる質・量の異物が地中に存するために、その土地の外見から通常予測され得る地盤の整備・改良の程度を越える特別の異物撤去工事等を必要とする場合には、土地の瑕疵になると述べられております(東京地判平成4年10月28日判タ831号159頁、東京地判平成10年11月26日判時1682号60頁、東京地判平成14年9月27日ウエストロー・ジャパン、札幌地判平成17年4月22日判タ1203号189頁等)。

以下の事例においては、主に、①地中埋設物が存在する範囲はごくわずかであること、②建物の増改築や建替えの際に構造物が支障となり得ることを過大視するのは相当でないことを主たる根拠として地中に埋設されていたコンクリート製の構造物について瑕疵に当たらないと判断されました。

このように、購入した土地の地中から地中埋設物が発見された場合であっても必ずしも売主の瑕疵担保責任を問えるわけではありません。

裁判例 東京地判平成22年 4月 8日ウエストロー・ジャパン
事案の概要 Aらは、宅地建物取引業者であるBから土地・建物を購入したところ、同土地にコンクリート製の構造物が埋設されていることが判明したとして、Bに対し、主位的に瑕疵担保責任に基づき、予備的に、説明義務違反の債務不履行責任に基づき損害賠償請求した。
判決の概要 本件土地に構造物が埋設されているのは、西側境界部分のわずかな幅の部分にすぎず、その大部分がブロックフェンスと建物との間の狭い間隙であること、建物の増改築や建替えの必要性は、新築建物を目的とする本件各契約においては直ちに現実化することのない不確定なものであるから、これらの際に構造物が支障となり得ることを過大視するのは相当でないこと等を理由として、構造物が埋設されていたことは瑕疵にあたらないと判断し、Bの瑕疵担保責任を否定した。
また、Bは、宅地建物取引業者として専門的な知識や経験を有することが期待される立場にあるから、本件各契約の締結に際して、顧客であるAらに対して、仮に目的物たる土地の地中に埋設物があり、これがAらの契約締結の意思決定に重大な影響を及ぼすものであることを知っていたのであれば、この事実を告知すべき信義則上の義務を負っていたといえるが、そのような埋設物の存在を知らない場合にまで積極的に調査、探知すべき義務を負うものではないとして、Bの説明義務違反についても否定した。
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