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地中における雨水管の存在を土地の瑕疵と認めたものの、瑕疵担保責任制限特約の成立を認め、瑕疵担保責任を否定した事例

土地の売主に対して損害賠償請求をする場合、一定の場合には土地引渡し後6か月以内に土壌汚染や地中埋設物を発見しなければならず(検査通知義務)、また、土壌汚染や地中埋設物の発見から1年以内に損害賠償請求をしなければならない(除斥期間)等の期間制限があります。また、買主としては、除斥期間の経過により権利が消滅しないように売主に対して損害賠償請求を行う場合、損害賠償請求権の発生原因となる瑕疵(土壌汚染や地中埋設物)の内容を明確にして損害賠償請求権を特定するとともに、請求する損害額を算定根拠とともに明示する等の方法により損害賠償請求を明確にしなければなりません。

以下の事例では、除斥期間を土地引渡日から2年とする旨売買契約において合意されておりましたが、当該除斥期間の経過により、買主の売主に対する瑕疵担保責任等に基づく請求はすべて棄却されました。このように、買主としては、上記の各期間制限に違反した場合、売主に対する多額の請求権が消滅してしまうおそれがありますのでご注意ください。

裁判例 東京地判平成25年3月28日ウエストロー・ジャパン
事案の概要 Aは、Bより土地及び建物を購入した。その際に締結した売買契約には、Bは主要構造部分以外の部分の隠れた瑕疵については引渡日より2年を限度として瑕疵担保責任を負う旨規定された。その後、本件土地の地中には、本件土地のほぼ中央を横切る形で東西方向の内径1.2mのコンクリートに鉄筋を配したヒューム管による雨水管の存在が判明した。そこで、Aは、Bに対し、瑕疵担保責任等に基づき4098万1260円の損害の賠償を求めた。
判決の概要 上記の雨水管は、土地の価値を低下させる要因となることは明らかであるから、本件土地の瑕疵にあたると判断したものの、土地の引渡しの日から2年を経過したため、AはBに対して瑕疵担保責任を追及することはできないと判断した。
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