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売主の全面的な責任を免除する特約の成立を認めた事例

一般に、土地の売買契約締結後に、地中に、土壌汚染や地中埋設物が存在することが判明した場合は、買主は、売主に対し、瑕疵担保責任に基づいて多額の損害賠償請求をすることができる可能性があります。

しかしながら、以下の事例のように、売買契約において、売主の瑕疵担保責任を免除する、いわゆる瑕疵担保責任免除特約が締結されている場合には、売主に対する請求が認められない場合もあります。

もっとも、瑕疵担保責任免除特約が合意されている場合であっても、必ずしも売主が免責されるわけではありません。

現に、裁判所は、以下の事案において、瑕疵担保責任免除特約の成立を認めず、あるいは特約の効力を失わせ、売主に賠償義務を負わせています。

裁判例 事案の内容
東京地判平成20年3月31日
ウエストロー・ジャパン
瑕疵担保責任免除特約の締結にあたって、売主が瑕疵の存在を知りながら買主に告げなかった。
東京地判平成19年9月27日
ウエストロー・ジャパン
売主・買主が、売買契約前の汚染処理工事によって瑕疵が除去されたことを前提として瑕疵担保責任免除特約を締結した。
札幌地判平成17年4月22日
判タ1203号189頁
重要事項説明書に、売主であるBは瑕疵担保責任を負わないと記載されていたものの、契約書において瑕疵担保責任免除特約を合意しなかった。
静岡地判平成15年8月19日
判タ1187号247頁
買主が実印を押印して提出した書面には、売主の瑕疵担保責任を免除する内容の記載があったが、売主がこの文言を買主に十分に理解させたうえで承諾してもらう手続を踏まなかった。
東京地判平成15年 5月16日
判時 1849号59頁
瑕疵担保責任免除特約が合意されていたものの、土地引渡し後に発見された地中埋設物は、従前売主が依頼した業者による建物の解体・撤去の際に残置されたものであった。

このように、裁判所は、土地の売買契約の解釈においては、買主側を保護する傾向にありますので、土壌汚染又は地中埋設物に関する売主の瑕疵担保責任を免責しようとする場合には、単に「売主は瑕疵担保責任を負わない」と記載するだけでは不十分であり、契約書の内容のみならず相手方との交渉方法も含めて細心の注意を払う必要があります。そのため、専門家の法的アドバイスは不可欠でしょう。

裁判例 東京地判平成24年9月25日判時2170号40頁
事案の概要 Aは、Bより土地及び建物を8億9551万7500購入した。その後、本件土地の地中に六価クロムによる土壌汚染や、地中埋設物が含まれていたことが判明した。そこで、Aは、 Bに対し、瑕疵担保責任等に基づき地中障害物除去費用や土壌汚染の拡散防止措置費用等合計4億2706万円の損害の賠償を求めた。なお、売買契約書には、将来において土壌又は地下水に汚染が発見された場合であっても、理由の如何を問わず、Bは、その瑕疵担保責任を含め、一切の責任を負わないものとする瑕疵担保責任免除特約が記載されていた。もっとも、Bは、埋設物撤去費用については、一部を除きBが負担することをAに通知していた。
判決の概要 Bに埋設物撤去費用5848万5000円の賠償義務を認めたものの、土壌汚染の拡散防止措置費用等の賠償義務については、瑕疵担保責任免除特約の成立を認めて否定した。
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