土地を売却する前に土壌汚染や地中埋設物の調査及び除去工事を行うべきでしょうか。

原則として不要です。もっとも、契約書に調査義務が明記されている場合や、売主が土壌汚染や地中埋設物の存在を事前に認識している等の特殊なケースでは、売主に調査義務や除去義務が課されることがあります。調査や除去工事を実施する場合は、引渡し後に土壌汚染や地中埋設物が発見されるリスクを想定して何らかの対策をたてておくべきでしょう。

解説

通常の取引の際、土地の売主には、土地に土壌汚染や地中埋設物が存在するか否かについて、土地を掘削する等の調査を行う義務までは課されておりません（東京地判平成25年3月28日ウエストロー・ジャパン等）。

もちろん、契約書において、土地の売主に調査義務を課す条項を規定することは可能ですし、このような条項を規定しなかったとしても、売主が土壌汚染や地中埋設物の存在を事前に認識している等の特殊な事例では、裁判所の解釈によって売主に土壌汚染や地中埋設物の存在について調査義務や除去義務が課されることがあります。

たとえば、東京地判平成20年11月19日判タ1296号217頁では、売主が、本件土地に環境基準値を上回るヒ素が含まれている土地であることを事前に知っていたことを理由として、売主は、信義則上、売買契約に付随する義務として土地の土壌中のヒ素について環境基準値を下回るように浄化して買主に引き渡す義務（土壌汚染浄化義務）を負うと判断されました。

さらに、東京地判平成 7年12月 8日判タ 921号228頁では、売主が、かなり大規模な地中埋設物が存在する可能性を相当程度の確率で予想しており、また、買主としては、従前の土地の使用形態を維持しうるような状態に整備する必要があったという事案において、売主の地中埋設物の調査・除去義務を認めました。

仮に、土地を売却するに際して、事前に土壌汚染調査・地中埋設物調査及び土壌汚染浄化工事・地中埋設物除去工事を実施する場合は、土地の引渡し後に、買主側で行われた土壌汚染調査・地中埋設物調査等によって再度土壌汚染・地中埋設物が発見されるリスクを想定しておくべきです。

なぜなら、土壌汚染調査や地中埋設物調査は、対象地の土壌粒子を網羅的に検査するものではありませんから、完璧なものではないからです。

一般に土壌汚染対策法で定められた調査であれば、相当程度の確率で汚染を明らかにしてくれると思われますが、それでも、実務家の間では80％くらいの確率ではないかと言われることもあるようです（小澤英明『土壌汚染対策法と民事責任』（2014年、白揚社）232頁）。裁判例においても、土地売主が、事前に土壌汚染調査・浄化工事を実施したにもかかわらず、土地引渡し後に再度土壌汚染が発見され、売主に多額の賠償義務が課されるケースは珍しくありません（東京地判平成23年1月20日判タ1365号124頁②事件、東京地判平成20年7月8日判タ1292号192頁、東京地判平成19年9月27日ウエストロー・ジャパン）。

この場合、売主としては、事前の土壌汚染調査・浄化工事に要した費用に加えて予想外の賠償義務を背負わせられることになります。一般に土壌汚染調査・浄化工事費用は高額であり、規模によっては、億単位の金額を要することもありますので、このような賠償義務を負担されることによって自社の事業に致命的な悪影響が生じる可能性もあります。

したがいまして、売主としては、このような不測の損害を被る事態を避けるため、売却後に判明した土壌汚染の浄化工事費用等について売主の責任を免責させる等何らかの方策をとる必要があります。

地中埋設物についても土壌汚染と同様の方策をとっておくべきでしょう。