地中埋設物の存在可能性について説明義務違反を認め991万2750円の賠償義務を認めた事例

以下の事例のように、土地の売主が、過去に解体業者に依頼して売買目的土地上の建物の解体工事を実施した経験を有する場合、建物の解体・撤去の態様によっては、売買目的土地に地中埋設物が残存している可能性があります。このような場合、土地の売主としては、少なくとも、買主から地中埋設物の存否の可能性について問い合わせがあったときは、誠実にこれに関連する事実関係について説明すべき債務を負っているというべきですし、地中埋設物の存在可能性について全く調査をしていなかったにもかかわらず、問題はないなどといった不用意な回答をすれば、以下の事例のように説明義務違反と判断される可能性は高まります。

また、以下の事例は、土地買主が、不動産の売買・仲介・管理等を業とする株式会社であり、不動産取引のプロといえる立場にありましたが、それでも土地売主（各種ガラス製品の製造、販売等を目的とする株式会社）に説明義務違反を認め、約1000万円もの高額な賠償義務を認めました。

このように、説明義務は、宅地建物取引業者等の不動産取引のプロが土地を売却する場合のみならず、アマがプロに土地を売却する場合にも課される可能性のある義務であることに留意する必要があります。

説明義務違反の法律構成は、契約関係にない者の間の義務に違反したものとして不法行為とする構成のほか、売買契約における付随義務とみて債務不履行責任と構成されることもあります。

説明義務違反による損害賠償を不法行為と構成するときは、買主が損害を知った時を起算点として、3年経過すると時効消滅します。また、債務不履行責任として構成する場合は、商行為によって生じた債権に該当するならば、商事消滅時効の5年、これに該当しない一般の民法上の債権ならば、民法の原則どおり10年の消滅時効にかかることになります。

他方、瑕疵担保責任と異なり、説明義務違反に基づき損害賠償請求をする場合には、買主には、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し売主に通知する義務（買主の検査通知義務）は課せられませんし、土壌汚染や地中埋設物の発見から1年間の期間制限もありません。