地中における排水槽及び浄化槽の存在に関し説明義務違反を認め200万円の賠償義務を認めた事例

説明義務は、契約締結の過程において、売主となろうとする者が、買主となろうとする者に対して負担する義務です。

以下の事例のように、土地の売主が、売買契約を締結するにあたって、売買対象となる土地の地中に産業廃棄物などの地中埋設物が埋設されていたり、あるいは土壌が汚染されている可能性を認識しながら、その点を、買主に対して何ら告知・説明しなかった場合、当該土地売主は、説明義務を怠ったものとして、土地の売買契約締結後に存在が判明した地中埋設物や土壌汚染の除去費用等について賠償義務を負う可能性があります。

とりわけ、売主が企業である場合、売買契約締結交渉担当者が地中埋設物又は土壌汚染の存在を隠蔽するつもりがなくとも、従業員間の引き継ぎ等のコミュニケーション不足等の理由により、意図せず説明義務違反に陥ってしまうことが往々にしてあります。そのため、土地の売買契約締結の際には、自社が同土地に関して認識している情報を十分に洗い出しておく作業が必須となります。

説明義務違反の法律構成は、契約関係にない者の間の義務に違反したものとして不法行為とする構成のほか、売買契約における付随義務とみて債務不履行責任と構成されることもあります。

説明義務違反による損害賠償を不法行為と構成するときは、買主が損害を知った時を起算点として、3年経過すると時効消滅します。また、債務不履行責任として構成する場合は、商行為によって生じた債権に該当するならば、商事消滅時効の5年、これに該当しない一般の民法上の債権ならば、民法の原則どおり10年の消滅時効にかかることになります。

他方、瑕疵担保責任と異なり、説明義務違反に基づき損害賠償請求をする場合には、買主には、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し売主に通知する義務（買主の検査通知義務）は課せられませんし、土壌汚染や地中埋設物の発見から1年間の期間制限もありません。