地中における焼酎甕、壊されたレンガ、コンクリート片等の存在について説明義務違反を認め1668万円の賠償義務を認めた事例

以下の事例のように、土地の売主が、自ら産業廃棄物などの地中埋設物を埋設し、あるいは土壌を汚染しながら、売買契約を締結するにあたって、その点を、買主に対して何ら告知・説明しなかった場合、当該土地売主は、説明義務を怠ったものとして、土地の売買契約締結後に存在が判明した地中埋設物や土壌汚染の除去費用等について、同土地の買主のみならず、当該買主から同土地の取得した第三者に対しても、賠償義務を負う可能性があります。

このように、瑕疵担保責任は、土地売主の土地買主に対する責任ですが、説明義務違反については、契約関係にない者の間の義務に違反したものとして不法行為とする構成によることができますので、直接の契約当事者でなくとも主張できる場合があるのです。

売主が企業である場合、売買契約締結交渉担当者が地中埋設物又は土壌汚染の存在を隠蔽するつもりがなくとも、従業員間の引き継ぎ等のコミュニケーション不足等の理由により、意図せず説明義務違反に陥ってしまうことが往々にしてあります。以下の事例においては、売主社内の記録、資料等の調査によって関係書類が発見されない場合でも、退職した売主の元社員や関連した業者、周辺の住民等から事情を聴取すれば、地中埋設物の存在を認識し、売却の際にこれを買主側に告知するか、事前に本件廃棄物を自ら撤去、処理できたはずであったと認定され、売主の説明義務違反が認められました。

このように、土地の売買契約締結の際には、自社が同土地に関して認識している情報を十分に洗い出しておく作業が必須となります。

説明義務違反による損害賠償を不法行為と構成するときは、買主が損害を知った時を起算点として、3年経過すると時効消滅します。他方、瑕疵担保責任と異なり、説明義務違反に基づき損害賠償請求をする場合には、買主には、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し売主に通知する義務（買主の検査通知義務）は課せられませんし、土壌汚染や地中埋設物の発見から1年間の期間制限もありません。