瑕疵の内容を明示する？

購入した土地から土壌汚染・地中埋設物が発見された場合において、買主が売主に対して瑕疵担保責任に基づき損害賠償請求をするには、土壌汚染や地中埋設物が土地の瑕疵にあたる必要があります。瑕疵とは、売買の目的物が、その種類のものとして取引通念上通常有すべき品質を欠いていることをいいます。

まず、法令の規制基準値があるような有害物質による土壌汚染ついては、同基準値を超える含有量が検出された場合には、その程度の如何を問わず土地の瑕疵に該当するものとされております（東京地判平成18年9月5日判タ1248号230頁等）。

その他の場合においては、土地の外見から通常予測され得る地盤の整備・改良の程度を越える特別の異物撤去工事等を必要とする物質なのかどうかが基準となります（東京地判平成4年10月28日判タ831号159頁、東京地判平成10年11月26日判時1682号60頁、東京地判平成14年9月27日ウエストロー・ジャパン、札幌地判平成17年4月22日判タ1203号189頁等）。

裁判では、これらの判断基準へのあてはめ等をめぐって、引渡し後の土地から発見された土壌汚染や地中埋設物が瑕疵にあたるのかどうかが争われることが往々にしてあります。

これは、すべて土地の売買契約書において、瑕疵の具体的内容が列挙されていないことが原因です。

土地の売買契約書において、あらかじめ、その土地から発見されることが想定されるあらゆる物質を洗い出して、それぞれ瑕疵の対象に含めるのか、あるいは含めないのか、という点について具体的に規定しておけば、事後的に瑕疵の内容をめぐって紛争となる可能性は激減します。