買主に必要な情報を開示したか？（売主の方）

不動産取引において、引渡し後の土地の地中から地中埋設物や土壌汚染が発見された場合において、瑕疵担保責任に基づく主張に次いで買主側からなされることが多い主張が売主の説明義務違反に基づく主張です。

説明義務は、契約締結の過程において、売主となろうとする者が、買主となろうとする者に対して負担する義務です。

典型的な事案としては、土地の売主が、売買契約を締結するにあたって、自ら過去に産業廃棄物などの地中埋設物を地中に埋設し、あるいは土壌を汚染しておきながら、その点を、買主に対して何ら告知・説明しなかった場合等に土地売主の説明義務違反が認められ、当該売主には地中埋設物や土壌汚染の除去費用・浄化費用等について賠償義務が課されることになります。

以下のとおり瑕疵担保責任と異なり、説明義務違反に基づく主張は、期間制限の点で買主側に有利ですし、契約関係にない者の間の義務に違反したものとして不法行為とする構成によることができますので、直接の契約当事者でなくとも主張できる場合がある（東京地判平成20年6月23日ウエストロー・ジャパン）という点でも買主側に利点があります。

逆に言えば、売主側としては、買主側から説明義務違反を主張されるリスクをできる限り排除したいものです。

現在の裁判例を踏まえると、具体的には、以下のとおり売主に説明義務が課されると考えることができると思います。

したがいまして、売主としては、上記①～④の「土地の売却時の状況」欄に該当するような場合には、それぞれ上記①～④の「土地の売却時に売主に課される義務の内容」欄記載の説明義務を負う可能性が高いと考えられます。

なお、上記は、あくまで、現在の裁判例において認められた説明義務の内容をまとめたものですので、上記の説明をすれば説明義務違反にはならないということにはなりません。具体的にどのような場合にどのような情報を買主に開示すべきかについては専門家に相談するようにしてください。