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土地を購入した後、土壌汚染が存在することが判明しました。宅地として使用しようとしていたので契約を解除したいのですが、可能でしょうか。

可能な場合もありますが、解除が可能となるのは土壌汚染の存在により宅地として使用することが一切できないような深刻な場合に限定されます。

解説

買主は、売主に対し、瑕疵担保責任に基づき損害賠償請求ができるだけでなく、契約の解除を主張することができる場合もあります。

契約の解除をすると、買主としては、土地及び土地を使用・収益した利益を売主に返還しなければなりませんが、売主が受領した代金及びその利息の返還を求めることができます。

このように、契約解除が認められると、契約を無かったことにするという強い法的効果が発生しますので、瑕疵担保責任に基づいて損害賠償請求をする場合よりも高いハードルが設けられています。

すなわち、瑕疵担保責任に基づく売買契約の解除が認められるためには、①隠れた瑕疵があることに加え、②瑕疵があることによって契約をした目的を達することができないことが必要となります。

したがいまして、瑕疵担保責任に基づく解除を土壌汚染や地中埋設物の存在により高額な除去費用が必要となる場合には、契約をした目的を達することができないものとして売買契約の解除が認められる可能性があります(東京地判平成20年9月24日ウエストロー・ジャパン)。

もっとも、瑕疵担保責任基づく損害賠償請求を行う場合と異なり、土壌汚染や地中埋設物の存在により隠れた瑕疵が認められるような事案であっても、瑕疵の程度が深刻ではないために、売買契約の目的を達成することができないほどではないと判断されて契約を解除できない場合もあります(さいたま地判平成22年7月23日裁判所ウェブサイト、東京地判平成22年 6月29日ウエストロー・ジャパン)。

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