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住宅を建築するために土地を購入したところ、住宅の建築工事を行っている際に、地中から大量の地中埋設物が発見されましたが、除去費用のことも考えて、住宅の建築の基礎工事に支障がでる範囲でこれらを除去しました。土地の他の部分にも同様に地中埋設物が埋まっていると思われます。この場合、土地の売主に対し、除去未了の地中埋設物の除去にかかる費用を請求することができますか。

請求できる場合もあります。

解説

購入した土地に地中埋設物や土壌汚染が存在することにより土地に隠れた瑕疵があると判断される場合には、買主は、一定の期間制限の下、売主に対し、瑕疵担保責任に基づいて地中埋設物・土壌汚染の除去費用・浄化費用等について損害賠償請求をすることができます。地中埋設物・土壌汚染が隠れた瑕疵があると判断されることを前提とすれば、これらを実際に除去・浄化していなくても、これらが土地に存在することによって、買主としては、地中埋設物・土壌汚染の除去費用・浄化費用等相当額の損害を被っているとして損害賠償請求をすることができるのです。

ただし、土壌汚染と異なり、地中埋設物は、掘削されれば産業廃棄物等として特別の処理費用を要するけれども、土地に埋まっているだけでは何の問題も無いのだから、現に買主が除去した部分だけが土地の瑕疵にあたるという主張や、仮に将来建築される可能性のある建物を考慮するとしても、土地の建ぺい率及び容積率によって制限される平面的範囲内に存在する地中埋設物のみが土地の瑕疵となるという主張がなされることがあります。

このような主張に対し、近年の裁判例は、除去未了であっても、土地の平面的範囲に存在する全ての地中埋設物について土地の瑕疵に認める傾向にあります。具体的には、名古屋地判平成17年8月26日判時1928号98頁及び東京地判平成20年7月8日判タ1292号192頁が参考になります。

まず、名古屋地判平成17年8月26日判時1928号98頁は、買主が、売主より土地を8000万3960円で購入したところ、同土地に、陶磁器くず、窯跡及び建物基礎等の地中埋設物が存在していることが判明し、買主は、費用と工事期間の制限があったため建物敷地部分の一部に限ってこれらを除去したという事案です。この事案において、売主は、買主は一部の地中埋設物を除去することによって建物を建築し、土地の買受けの目的を達成しているのだから地中埋設物全体を処理する必要性はないと主張しましたが、裁判所は、売主に、除去未了の地中埋設物の除去にかかる費用を含め643万5000円の賠償義務を認めました。

また、東京地判平成20年7月8日判タ1292号192頁は、買主は、売主より土地と建物を10億8854万7661円で購入しましたが、その後、同土地において土壌汚染や地中埋設物の存在が判明した事案です。買主は、土地の建ぺい率及び容積率によって制限される平面的範囲内に存在する地中埋設物のみが土地の瑕疵となる旨主張したのですが、裁判所は、土地の全ての平面的範囲内に存在する地中埋設物が土地の瑕疵にあたると判断して、これらの調査及び対策工事費用5億6970万5850円の賠償義務を認めました。

もっとも、土地の全ての平面的範囲内に存在する地中埋設物が土地の瑕疵にあたる可能性があるとしても、実際に掘削してみなければ、その正確な数量や除去費用は確定しません。掘削未了のまま損害賠償請求をする場合には、裁判所は、実際に掘削され、発見された地中埋設物の状況から、他の土地に存在する地中埋設物の数量を推測して除去費用相当額を試算することになるものと思われます。名古屋地判平成17年8月26日判時1928号98頁においても、同様の手法が採用されております。

ただし、①地中埋設物が存在する範囲はごくわずかであること、②建物の増改築や建替えの際に構造物が支障となり得ることを過大視するのは相当でないことを主たる根拠として除去未了の地中埋設物を瑕疵に当たらないと判断するケース(東京地判平成22年4月8日 ウエストロー・ジャパン)も存在するため、必ずしも売主の瑕疵担保責任を問えるわけではないという点にご注意ください。

なお、買主は、瑕疵の存在を理由として土地の売主の瑕疵担保責任を追求する場合、以下の期間制限に服することになりますのでご注意ください。

  • ① 土地の引渡しから10年(ただし商行為の場合は5年)で時効にかかります。
  • ② 商人間の売買では、買主は、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し、売主に通知する必要があります。
  • ③ 土壌汚染や地中埋設物の発見から1年以内に損害賠償請求をする必要があります。

仮に、期間制限を経過してしまった等の理由で売主の瑕疵担保責任を追及できない場合には、買主としては、売主の説明義務違反や浄化義務違反・除去義務違反を主張して除去費用の賠償を求めることができる場合があります。

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