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地中におけるコンクリート塊、煉瓦、瓦、ブロック片等のガラ、建築廃材、プラスチックやビニール等のゴミの存在について説明義務違反を認め3046万9320円の賠償義務を認めた事例

以下の事例のように、土地の売主が、売買契約を締結するにあたって、売買対象となる土地の地中に産業廃棄物などの地中埋設物が埋設されていたり、あるいは土壌が汚染されていることを認識しながら、その点を、買主に対して何ら告知・説明しなかった場合、当該土地売主は、説明義務を怠ったものとして、土地の売買契約締結後に存在が判明した地中埋設物や土壌汚染の除去費用等について賠償義務を負う可能性があります。

以下の事例は、土地買主が、不動産の売買、仲介、賃貸などを目的とする株式会社であり、不動産取引のプロといえる立場にありましたが、それでも土地売主(個人)に説明義務違反を認め、約3000万円もの高額な賠償義務を認めました。

このように、説明義務は、宅地建物取引業者等の不動産取引のプロが土地を売却する場合のみならず、アマがプロに土地を売却する場合にも課される可能性のある義務であることに留意する必要があります。

説明義務違反の法律構成は、契約関係にない者の間の義務に違反したものとして不法行為とする構成のほか、売買契約における付随義務とみて債務不履行責任と構成されることもあります。

説明義務違反による損害賠償を不法行為と構成するときは、買主が損害を知った時を起算点として、3年経過すると時効消滅します。また、債務不履行責任として構成する場合は、商行為によって生じた債権に該当するならば、商事消滅時効の5年、これに該当しない一般の民法上の債権ならば、民法の原則どおり10年の消滅時効にかかることになります。

他方、瑕疵担保責任と異なり、説明義務違反に基づき損害賠償請求をする場合には、買主には、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し売主に通知する義務(買主の検査通知義務)は課せられませんし、土壌汚染や地中埋設物の発見から1年間の期間制限もありません。

裁判例 東京地判平成23年 1月20日ウエストロー・ジャパン
事案の概要 A(不動産の売買、仲介、賃貸などを目的とする株式会社)は、B(個人)から購入した土地においてコンクリートガラ等の地中埋設物の存在が判明し、建物を建築するため、その埋設物を搬出して建物建築に適した土を入れる修復工事を行い、それに要した費用相当額の損害を被ったと主張して、Bに対して債務不履行、不法行為又は瑕疵担保に基づき、損害の賠償などをもとめた。
判決の概要 Bは、本件土地をAに売却するにあたり、Aが住宅等の分譲業者で、本件土地についても建物の敷地として購入することを認識していた。また、Bは、本件土地に地中埋設物が埋められていることを認識していたのであるから、 地中埋設物が埋められたままでは、本件土地が建物等を建築する宅地に適さないことは十分予見できたというべきであり、本件土地を売却するにあたっては、本件土地の地中を調査した上、 地中埋設物を撤去するか、少なくとも地中埋設物の存在をAに告知すべき注意義務があったというべきである。しかるに、Bは、その注意義務に反して、Aに対し、 地中埋設物の存在を告知しないまま、本件土地を売却し、その結果、本件土地について修復工事を行わなければならないという財産上の損害を被らせたと認められるから、地中埋設物の存在を告知しないまま本件土地をAに売却したBの行為は、不法行為を構成するというべきである。
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