地中におけるベンゼン、トリクロロエチレン、シアン化合物及び油分等の存在について説明義務違反を認め最高で1511万7260万円の賠償義務を認めた事例

一般に、宅地建物取引業者には、土地建物の購入者等の利益の保護のために、取引の関係者に対し信義誠実を旨として業務を行う責務を負っているものであり、土地建物の販売や請負、売買の仲介をするに際して、信義則上、買主又は注文者が契約を締結するかどうかを決定付けるような重要な事項で知り得た事実については、これを買主や注文者に説明し、告知する義務を負い、この義務に違反して当該事実を告知せず、又は不実のことを告げたような場合には、これによって損害を受けた買主や注文者に対して、不法行為に基づく損害賠償の責めに任ずるものと解されています。

以下の事例のように、宅地建物取引業者が土地の売主又は仲介業者として取引に関与する場合、売買契約を締結するにあたって、売買対象となる土地の地中に産業廃棄物などの地中埋設物が埋設されていたり、あるいは土壌が汚染されている可能性を認識しながら、その点を、買主に対して何ら告知・説明しなかった場合、当該宅地建物取引業者は、説明義務を怠ったものとして、土地の売買契約締結後に存在が判明した地中埋設物や土壌汚染の除去費用等について賠償義務を負う可能性があります。

説明義務違反の法律構成は、契約関係にない者の間の義務に違反したものとして不法行為とする構成のほか、契約における付随義務とみて債務不履行責任と構成されることもあります。

説明義務違反による損害賠償を不法行為と構成するときは、買主が損害を知った時を起算点として、3年経過すると時効消滅します。また、債務不履行責任として構成する場合は、商行為によって生じた債権に該当するならば、商事消滅時効の5年、これに該当しない一般の民法上の債権ならば、民法の原則どおり10年の消滅時効にかかることになります。

他方、瑕疵担保責任と異なり、説明義務違反に基づき損害賠償請求をする場合には、買主には、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し売主に通知する義務（買主の検査通知義務）は課せられませんし、土壌汚染や地中埋設物の発見から1年間の期間制限もありません。